Quando um cliente me pergunta se dá para “colocar os imóveis na holding e não pagar ITBI”, a resposta curta é: sim, a Constituição garante imunidade na integralização de capital — até o limite do capital integralizado. A resposta longa é o resto deste artigo, porque há dois pontos de atenção: excedente de valor e atividade preponderantemente imobiliária. Vamos por partes.

Começo pelo básico: a Constituição diz que não incide ITBI quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica para realizar capital social. O Supremo Tribunal Federal já bateu o martelo no Tema 796: a imunidade vai até o valor do capital que está sendo integralizado; se o imóvel “vale” mais do que o capital lançado e a diferença vai para reserva, há ITBI sobre essa diferença. É simples de entender e fácil de errar na prática: se você quer imunidade plena na operação, alinhe o capital ao valor que será integralizado — com laudo sério, contabilidade redonda e documentos que sustentem o número.

“Mas o município não pode dizer que o imóvel vale mais e jogar um ‘valor venal de referência’ para cima?” Não do jeito que muitos fazem. O STJ, no Tema 1.113, definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, não está vinculada ao IPTU e não pode usar ‘valor de referência’ como piso automático. Se o fisco achar seu valor subestimado, que instaure o procedimento próprio de arbitramento (art. 148 do CTN) e prove. Traduzindo: presunção a favor do valor declarado, mas com responsabilidade. Isso tem salvado muita operação correta de arbitrariedades municipais.

Agora ao ponto que mais rende discussão em holding de locação: atividade preponderantemente imobiliária. Existe quem tente esticar a exceção constitucional (aquela que fala de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica com atividade imobiliária) para barrar a imunidade já na integralização. Eu defendo — e muita gente boa também — que essa exceção não alcança a integralização de capital; ela foi desenhada para reorganizações societárias, não para o “ato fundador” de aporte do sócio. O STF reconheceu repercussão geral no Tema 1.348 para tratar exatamente dos limites da imunidade quando a empresa é do setor imobiliário. Até a publicação deste texto, o caso segue no Supremo, sem tese final vinculante — ou seja, há risco litigioso e planejamento não é luxo, é necessidade.

O que eu faço no dia a dia para blindar meus clientes? Primeiro, desenho o capital social espelhado no valor a integralizar, com valuation coerente (nada de número “de cabeça”). Segundo, trato o objeto social com honestidade: se a holding vai administrar e locar, eu documento a atividade e preparo a estratégia jurídica caso o município tente negar a imunidade por conta do “preponderantemente imobiliária” — inclusive com mandado de segurança preventivo quando o risco local é crônico. Terceiro, organizo a prova de preço (laudos, comparativos, estado do imóvel, etc.) para, se preciso, enfrentar o procedimento de arbitramento nos termos que o STJ exige, e não por decreto municipal. (Sim, eu também já vi cálculo de ITBI feito com “valor venal de referência” tirado do nada — não passa pelo crivo do Tema 1.113.)

“Então dá para prometer zero ITBI sempre que eu integralizo?” Não. Promessa de risco zero é marketing, não é advocacia. O que dá para afirmar com segurança — porque está vinculado pelo STF — é que a integralização é imune até o capital. Se houver excedente (aquela parte do valor que não vira capital e vai para reserva), o excedente é tributável. E, sobre quanto vale o imóvel para fins de ITBI, vale o mercado, não o “valor venal de referência”; se o fisco discordar, que prove no rito certo. Isso é direito posto hoje. O que está em aberto é a tentativa de alguns municípios de usar a atividade da empresa para negar a imunidade na integralização — discussão que o Tema 1.348 do STF deve encerrar. Até lá, planejamento jurídico bom evita susto; contencioso bem montado resolve o resto.

Se você é empresário ou está estruturando uma holding familiar para organizar e proteger o patrimônio, o recado final é pragmático: planeje a operação antes de ir ao cartório. Capital bem calibrado, documentação robusta e estratégia para lidar com a prefeitura fazem a diferença entre uma operação pacífica e uma batalha fiscal desnecessária. E, se alguém vier com o argumento de “sempre incide porque sua empresa aluga imóveis”, respire, peça a base legal e lembre que a discussão ainda está no STF — não na fila do balcão.

Susan Caser Gazzana,

 Advogada especialista em Direito Público e Sucessão Patrimonial e familiar – OAB/RS 67.944